中信证券：房地产市场则有可能在年末结束房价持续下行，销售不断滑落的局面
文｜陈聪张全国刘河维
认房不认贷已经被纳入了“一城一策”的工具箱，我们相信从低线到高线城市，相关政策有望循序渐进进入兑现阶段。除此之外，政策工具箱内工具也依然充足。我们有理由相信，防风险的政策有望在四季度集中发力，房地产市场则有可能在年末结束房价持续下行，销售不断滑落的局面。此外，企业还可能在四季度迎接城中村改造带来的新业务机会。
▍事项：
8月25日，住建部、我国人民银行，金融监管**三部委发布优化个人住房**中住房套数认定标准的通知，居民家庭申请**购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用**购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。***、****、住建部三部委发布延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，2024、2025年**自有住房并在1年内重新购房纳税人，对其**住房已缴纳个人所得税予以退税优惠。同日，嘉兴发布21条促进房地产市场平稳健康发展的措施，其中提到支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，取消行政**性措施（即取消限购限售）。
▍“认房不认贷”渐行渐近，高线城市对政策相对敏感。
一线城市目前均将有按揭记录的购房者视为二套，且二套首付比例远高于首套（以北京为例，首套首付比例为35%/40%，二套为60%/80%）。和其他城市一样，一线城市基本面也较为低迷，2023年7月北京、深圳房屋交易量（新房二手房加总）分别为2009年以来月平均水平的75%及52%。但是，我们也认为一线城市**认房不认贷会较之二三线城市更加谨慎。较之低线城市普遍在三季度已经或即将兑现认房不认贷，一线核心城市迄今尚未研究拟定方案，具体落实可能待四季度后。当然，一线城市住房空置率低、供需结构良好，换房需求长期被抑制，对政策更加敏感。
▍政策工具箱内储备丰富，防风险政策发力可期。
7月24日**局会议以来，各城市各部门持续表态稳定房地产市场。我们认为，政策工具箱中工具十分丰富，至少包括：1）存量房贷利率政策调整；2）京沪等重点城市调整普通住宅标准，进一步促进改善型需求释放；3）限购措施调整、增加公积金**额度、补贴特定购房群体（如人才、多孩家庭等）；4）超大特大城市城中村改造持续推进。我们判断在房价下行风险集聚背景下，四季度将是政策集中**的重要窗口。
▍政策有能力逆转基本面负循环，年末楼市有望走稳。
房地产市场在负循环中，即房价下跌助长资产**走弱的预期，而存量房抛售意愿也在高位。2023年1-7月商品房销售额为过去6年最差水平，销售面积为过去8年最差水平，且7月单月销售面积为13年来同期最差水平。许多房企信用更在负循环中，即借新还旧困难迫使企业加速出清资产，而减少拿地控制开工和出清资产，进一步损害了企业资产质量，从而反过来进一步加重借新还旧的困难。我们预计，到2023年四季度，工具箱内充裕的政策储备，有望发力鼓励市场需求，房价和销量有望走出低谷，市场的负循环有望结束。
▍风险因素：
认房不认贷的政策只是纳入了“一城一策”工具箱，目前仅在部分低线城市落地，政策效果相对有限，核心城市并未执行认房不认贷，房地产市场先行指标走稳主要是政策宣誓带来的短期影响所致。认房不认贷政策不及预期风险。城中村改造政策有待明朗的风险。部分房地产开发企业的信用风险。
▍政策兑现渐行渐近，市场复苏年底可期。
我们有理由相信，防风险的政策有望在四季度集中发力，房地产市场则有可能在年末结束房价持续下行，销售不断滑落的局面。此外，企业还可能在四季度迎接城中村改造带来的新业务机会。我们看好具备持续融资能力，不动产资产运营管理能力和规模化深耕优势的企业；重点推荐低估值物业服务公司。
本文源自金融界
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