大约8、9年前，也曾遇到过一次银行经营的外部环境疲软，当时的原因是前期**政策进入消化，经济增速换档。遇到这样的阶段，对公业务往往率先扑街，展现出很强的顺周期性：好公司不想贷，差公司银行又不敢贷，于是只能去扎堆傍央企国企和当时的大房企，面对不愁钱的优质企业，银行开始“卷”，议价能力不行，于是息差就被挤压。

与此同时，****也开始冒头，那个阶段，**主要集中于批零行业对公客群。

每到这样的时刻，就如又敲了一次警钟，提醒零售转型的重要性。因为零售往往更“轻”，更弱周期。

不过在那个阶段，一说零售，很多银行又逃不过一个路径依赖：放按揭房贷去。“愉见财经”当时曾听一位行提过这样一句顺口溜，叫作“经济下行周期靠零售，零售靠房贷”。

平心而论，尽管客户们老叫着房贷贵贵贵，但其实在银行的算盘里，经济上行周期里，零售按揭房贷那点利率那点收益，真不算赚钱，都得靠点普惠精神来做了，个人房贷很像是大商场楼下那个小卖部，并不是指望它赚多少钱，就是为大家做好个配套服务。

不过，到了经济低速周期，按揭房贷就喷喷香了，能展现出很好的稳定性，尤其是，抵押物充足，**率极低，很符合银行以量补价的策略思想。

老天帮忙的是，2015年全国楼市进入又一轮牛市，带动市场房贷需求井喷。2014年还在紧锁眉头愁着“资产荒”的银行们，2015年就齐齐找到了房贷这一“零售底盘”、“资产绿洲”。

我记得2014年楼市不太景气，监管还要靠发文来敲打敲打银行们，做好房贷业务，服务居民刚需和房地产市场回温。转头到了2015、2016年，房贷就成了银行们零售转型的一面旗、一面岸了。只有非常少数的银行，那两年是没去搞房贷***的，他们基本都是做小微已经很有自己的一套章法了，不那么急需靠房贷挽局。（主文里有张房贷占比分布表，个人房贷占比8%以下的，你们看，是不是家家都有一套自己的零售特色打法。）

要发展房贷，如果天公作美，外部环境配合，楼市给力，其实并不难。总行只要拨一拨KPI的指挥棒，下个20%以上的房贷增速，额度大把给下去，调低风险内评法里的房贷计提，在FTP计算中给房贷以优惠计价——分行的热情，自然高涨起来。

扯远了，说回来。回顾当年光景，恰恰为了显示当下的反差。

当年，我们好歹有零售，零售还有房贷。现在，我们又进入了一个经济低速的隧洞，甚至波及了零售的底盘。7月新增居民部门**减少2007亿元，同比多减3224亿元；以消费为代表的居民短期**减少1335亿元，同比多减1066亿元；以个人住房**为代表的居民中长期**减少672亿元，同比多减2158亿元。

其实就个人房贷而言，都不用等7月数据，6月末的数字，已经开启了历史性的一刻——自2004年公示个人住房**数据后，2023年6月末该数据首次出现同比负增长。

这背后当然有很多原因，最主要的是信贷早偿率居高不下、以及居民购房意愿偏低，而归根结底，是楼市本身进入冰点。

唉，其实哪有那么多真刚需，谁还不是想着满足居住需求顺便赚点钱，好歹想着资产增值的纸上富贵也是人生得意的；谁也不想亏钱服务个需求，算算资金成本还不如租。

是挺唏嘘哈，从想方设法多**，恨不得用消费贷把首付都给套出来，到想方设法多还款，这个急转弯，也不过三年时间。

据央行最新发布的金融机构**投向统计报告，截至6月末，个人住房**余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。

这意味着，作为银行业最重要的资产与盈利来源之一的房贷，作为一次次经济低速周期里零售底盘与方舟的房贷，终也走下“神坛”了，策略也不好使了。

这让零售业务又一次站在了十字路口，下一个好方向是什么？商业银行的经营战略与业务结构，是否会因此面临深刻变迁？

“愉见财经”的导读就写到这里，问题抛给市场，我们也会继续观察，在这个十字路口，银行下一步的择路方向。

下文分享“新金融琅琊榜”的相关文章，作者董云峰。

个人房贷大崛起

1985年4月，建设银行深圳分行借鉴香港住房按揭**的方式，向南油集团85户“人才房”发放我国第一笔个人住房按揭**。

不过，由于当时国内商品房市场仍在起步阶段，加之相关制度环境尚未成熟，房贷业务规模整体有限。直到1997年，央行颁布《个人住房担保**管理试行办法》，为房贷大发展扫清了障碍。

2008年国际金融危机爆发，中央和地方纷纷**楼市**政策，鼓励金融机构加大对房地产领域支持力度，包括降低首付比例、利率打折，开启了房贷黄金时代。2009年，个人房贷累计新增1.4万亿元，年末余额同比增长47.9%，增速比上年末加快37.4个百分点。

随着楼市调控政策的变化，房贷业务也呈现显著波动。个人房贷的第二波高峰出现在2016年，当年个人房贷余额19.14万亿元，同比增长35%；全年增加4.96万亿元，同比多增2.31万亿元。

2017年至今，个人房贷增速一路下行，到2022年末，个人住房**余额38.8万亿元，同比增速降至1.2%，到今年一季度增速下落至0.3%，最终在二季度走向负增长。

过去15年里，个人房贷从2008年末的2.98万亿元增长到二季度末的38.6万亿元，增长12倍。而从个人房贷占金融机构全部**余额的比例来看，也从2008年末的9.31%上升到了二季度末的16.74%。

考虑到个人房贷长期以来的超低坏账率，其盈利贡献还要远高于余额占比。

提前还贷浩浩汤汤

愈演愈烈的提前还贷潮导致房贷负增长。在7月14日举行的国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜有过解释：因为利率关系的问题，提前还款增加幅度比较大，持续时间也比较长。虽然投放保持较大增长，但提前还款也在增加。

今年上半年，个人住房**累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。如此巨大的增量，亦未能阻挡提前还贷浩浩汤汤。

与此同时，上半年，新发放个人住房**加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。降息幅度不可谓不大，但仅针对新增房贷，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上。

调整存量房贷利率势在必行。邹澜公开表态，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或新发放**置换原来的存量**。”

接近40万亿的**，哪怕1个基点的利率变化，都将产生10亿元级别的影响。考虑到还有相当规模的存量房贷利率超过5%甚至6%，调整空间不容小觑。

这是朝自己开刀割肉，而且是一大块肉。尽管监管层强调了“市场化、法治化原则”，但，形势比人强。

不再坚固的压舱石

对金融机构而言，意味着什么？

目前，个人房贷占金融机构全部**的1/6，其中占到居民**的半壁江山。“新金融琅琊榜”提出了一个名为“零售含房量”的指标，也就是个人房贷占个人**的比重，将之作为观察商业银行零售业务发展的重要参考。

2022年，六大行个人房贷规模排名前六，其中建行、工行、农行居前三，且规模均超过5万亿元；在股份行中，招行、兴业和中信排在前列，分别为1.39万亿元、1.10万亿元、0.98万亿元。

从零售含房量来看，个人房贷占个贷比例最高的是四大行，均超过70%，建行与工行更是超过78%；股份行里，兴业、中信、浦发的占比靠前，分别达到55.59%、46.10%、46.09%。

再来看个人房贷占全部**的比例，去年共有9家上市银行超过20%。其中，邮储、建行和中行占比最高，分别为31.37%、30.96%和28.08%；在股份行中，平安、**和兴业分别达到23.53%、22.96%和22.02%。

存量房贷降息影响几何？据中泰证券测算，假设10%、30%、50%存量按揭调降80bp，对上市银行息差影响分别在1.08bp、3.23bp、5.38bp，对税前利润影响分别在1.1%、3.3%、5.5%。浙商证券预计，存量按揭利率的调整将影响银行业息差5bp，拖累营收2.1%、净利润5.3%。

除了降息冲击，还有日渐抬头的坏账风险，一旦形成“双杀”，将彻底撼动个人房贷的“压舱石”地位。从2022年财报披露的数据来看，所有银行的个人房贷**率都在上升，一些中小银行甚至是跳升。

显然，含房量越高的银行，受到的冲击将更为剧烈。