历史性一刻:个人房贷余额首现负增长,零售转型何去何从?| 愉见分享
导读 | 夏心愉
主文 | 董云峰
来源 | 新金融琅琊榜
大约8、9年前,也曾遇到过一次银行经营的外部环境疲软,当时的原因是前期**政策进入消化,经济增速换档。遇到这样的阶段,对公业务往往率先扑街,展现出很强的顺周期性:好公司不想贷,差公司银行又不敢贷,于是只能去扎堆傍央企国企和当时的大房企,面对不愁钱的优质企业,银行开始“卷”,议价能力不行,于是息差就被挤压。
与此同时,****也开始冒头,那个阶段,**主要集中于批零行业对公客群。
每到这样的时刻,就如又敲了一次警钟,提醒零售转型的重要性。因为零售往往更“轻”,更弱周期。
不过在那个阶段,一说零售,很多银行又逃不过一个路径依赖:放按揭房贷去。“愉见财经”当时曾听一位行提过这样一句顺口溜,叫作“经济下行周期靠零售,零售靠房贷”。
平心而论,尽管客户们老叫着房贷贵贵贵,但其实在银行的算盘里,经济上行周期里,零售按揭房贷那点利率那点收益,真不算赚钱,都得靠点普惠精神来做了,个人房贷很像是大商场楼下那个小卖部,并不是指望它赚多少钱,就是为大家做好个配套服务。
不过,到了经济低速周期,按揭房贷就喷喷香了,能展现出很好的稳定性,尤其是,抵押物充足,**率极低,很符合银行以量补价的策略思想。
老天帮忙的是,2015年全国楼市进入又一轮牛市,带动市场房贷需求井喷。2014年还在紧锁眉头愁着“资产荒”的银行们,2015年就齐齐找到了房贷这一“零售底盘”、“资产绿洲”。
我记得2014年楼市不太景气,监管还要靠发文来敲打敲打银行们,做好房贷业务,服务居民刚需和房地产市场回温。转头到了2015、2016年,房贷就成了银行们零售转型的一面旗、一面岸了。只有非常少数的银行,那两年是没去搞房贷***的,他们基本都是做小微已经很有自己的一套章法了,不那么急需靠房贷挽局。(主文里有张房贷占比分布表,个人房贷占比8%以下的,你们看,是不是家家都有一套自己的零售特色打法。)
要发展房贷,如果天公作美,外部环境配合,楼市给力,其实并不难。总行只要拨一拨KPI的指挥棒,下个20%以上的房贷增速,额度大把给下去,调低风险内评法里的房贷计提,在FTP计算中给房贷以优惠计价——分行的热情,自然高涨起来。
扯远了,说回来。回顾当年光景,恰恰为了显示当下的反差。
当年,我们好歹有零售,零售还有房贷。现在,我们又进入了一个经济低速的隧洞,甚至波及了零售的底盘。7月新增居民部门**减少2007亿元,同比多减3224亿元;以消费为代表的居民短期**减少1335亿元,同比多减1066亿元;以个人住房**为代表的居民中长期**减少672亿元,同比多减2158亿元。
其实就个人房贷而言,都不用等7月数据,6月末的数字,已经开启了历史性的一刻——自2004年公示个人住房**数据后,2023年6月末该数据首次出现同比负增长。
这背后当然有很多原因,最主要的是信贷早偿率居高不下、以及居民购房意愿偏低,而归根结底,是楼市本身进入冰点。
唉,其实哪有那么多真刚需,谁还不是想着满足居住需求顺便赚点钱,好歹想着资产增值的纸上富贵也是人生得意的;谁也不想亏钱服务个需求,算算资金成本还不如租。
是挺唏嘘哈,从想方设法多**,恨不得用消费贷把首付都给套出来,到想方设法多还款,这个急转弯,也不过三年时间。
据央行最新发布的金融机构**投向统计报告,截至6月末,个人住房**余额38.6万亿元,同比下降0.7%,增速比上年末低1.9个百分点。
这意味着,作为银行业最重要的资产与盈利来源之一的房贷,作为一次次经济低速周期里零售底盘与方舟的房贷,终也走下“神坛”了,策略也不好使了。
这让零售业务又一次站在了十字路口,下一个好方向是什么?商业银行的经营战略与业务结构,是否会因此面临深刻变迁?
“愉见财经”的导读就写到这里,问题抛给市场,我们也会继续观察,在这个十字路口,银行下一步的择路方向。
下文分享“新金融琅琊榜”的相关文章,作者董云峰。
个人房贷大崛起
1985年4月,建设银行深圳分行借鉴香港住房按揭**的方式,向南油集团85户“人才房”发放我国第一笔个人住房按揭**。
不过,由于当时国内商品房市场仍在起步阶段,加之相关制度环境尚未成熟,房贷业务规模整体有限。直到1997年,央行颁布《个人住房担保**管理试行办法》,为房贷大发展扫清了障碍。
2008年国际金融危机爆发,中央和地方纷纷**楼市**政策,鼓励金融机构加大对房地产领域支持力度,包括降低首付比例、利率打折,开启了房贷黄金时代。2009年,个人房贷累计新增1.4万亿元,年末余额同比增长47.9%,增速比上年末加快37.4个百分点。
随着楼市调控政策的变化,房贷业务也呈现显著波动。个人房贷的第二波高峰出现在2016年,当年个人房贷余额19.14万亿元,同比增长35%;全年增加4.96万亿元,同比多增2.31万亿元。
2017年至今,个人房贷增速一路下行,到2022年末,个人住房**余额38.8万亿元,同比增速降至1.2%,到今年一季度增速下落至0.3%,最终在二季度走向负增长。
过去15年里,个人房贷从2008年末的2.98万亿元增长到二季度末的38.6万亿元,增长12倍。而从个人房贷占金融机构全部**余额的比例来看,也从2008年末的9.31%上升到了二季度末的16.74%。
考虑到个人房贷长期以来的超低坏账率,其盈利贡献还要远高于余额占比。
提前还贷浩浩汤汤
愈演愈烈的提前还贷潮导致房贷负增长。在7月14日举行的国新办新闻发布会上,央行货币政策司司长邹澜有过解释:因为利率关系的问题,提前还款增加幅度比较大,持续时间也比较长。虽然投放保持较大增长,但提前还款也在增加。
今年上半年,个人住房**累计发放3.5万亿元,较去年同期多发放超过5100亿元。如此巨大的增量,亦未能阻挡提前还贷浩浩汤汤。
与此同时,上半年,新发放个人住房**加权平均利率为4.18%,比上年同期低107个基点。降息幅度不可谓不大,但仅针对新增房贷,前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上。
调整存量房贷利率势在必行。邹澜公开表态,“按照市场化、法治化原则,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或新发放**置换原来的存量**。”
接近40万亿的**,哪怕1个基点的利率变化,都将产生10亿元级别的影响。考虑到还有相当规模的存量房贷利率超过5%甚至6%,调整空间不容小觑。
这是朝自己开刀割肉,而且是一大块肉。尽管监管层强调了“市场化、法治化原则”,但,形势比人强。
不再坚固的压舱石
对金融机构而言,意味着什么?
目前,个人房贷占金融机构全部**的1/6,其中占到居民**的半壁江山。“新金融琅琊榜”提出了一个名为“零售含房量”的指标,也就是个人房贷占个人**的比重,将之作为观察商业银行零售业务发展的重要参考。
2022年,六大行个人房贷规模排名前六,其中建行、工行、农行居前三,且规模均超过5万亿元;在股份行中,招行、兴业和中信排在前列,分别为1.39万亿元、1.10万亿元、0.98万亿元。
从零售含房量来看,个人房贷占个贷比例最高的是四大行,均超过70%,建行与工行更是超过78%;股份行里,兴业、中信、浦发的占比靠前,分别达到55.59%、46.10%、46.09%。
再来看个人房贷占全部**的比例,去年共有9家上市银行超过20%。其中,邮储、建行和中行占比最高,分别为31.37%、30.96%和28.08%;在股份行中,平安、**和兴业分别达到23.53%、22.96%和22.02%。
存量房贷降息影响几何?据中泰证券测算,假设10%、30%、50%存量按揭调降80bp,对上市银行息差影响分别在1.08bp、3.23bp、5.38bp,对税前利润影响分别在1.1%、3.3%、5.5%。浙商证券预计,存量按揭利率的调整将影响银行业息差5bp,拖累营收2.1%、净利润5.3%。
除了降息冲击,还有日渐抬头的坏账风险,一旦形成“双杀”,将彻底撼动个人房贷的“压舱石”地位。从2022年财报披露的数据来看,所有银行的个人房贷**率都在上升,一些中小银行甚至是跳升。
显然,含房量越高的银行,受到的冲击将更为剧烈。
零售转型刻不容缓
个人房贷还会继续负增长吗?
换句话说,就算存量房贷普遍调整到4.18%,与新发放房贷利率持平,又能在多大程度上抵消提前还贷压力呢?
邹澜在上述发布会上提到:“提前还款的原因也不是单方面的,还有理财收益率等其他因素的影响,理财打破了刚兑,去年年底甚至有一些破净的现象,大家觉得不合算,所以做了一些资产配置调整。”
当前,三五年期存款利率不到3%,一年期定期存款利率不到2%,理财收益3%左右还不保本,并且波动越来越明显。更重要的是,居民对房价的预期已经发生重大变化,进而对房贷成本空前敏感——哪怕4.18%的房贷利率,其吸引力仍存疑。
站在银行的角度,这些年经营压力不断加大,同时决策层对银行在**性、人民性等方面有着更高的期待,导致净息差越来越窄,赚钱越来越难,也就更为依赖个人房贷所带来的稳定利润贡献。
要么牺牲息差,保住存量;要么牺牲存量,保住息差。在未来一段时间里,监管层与商业银行将在息差与存量之间寻找平衡点。
此外,需要指出的是,个人房贷从来就不是一个纯粹的市场化业务,它在楼市过热时通过加息扮演了类似于“房产税”的角色,而在楼市偏冷时又以降息的形式去“补贴”居民。除非楼市还将重新前些年的高光时刻,否则房贷的普惠属性终将成为主流,变成一项薄利业务。
无论怎样,个人房贷的躺赚年代过去了,银行必须面临比以往更艰难的经营环境。而高度依赖房贷的零售银行,其生存根基已然撼动,转型刻不容缓。
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