REITs到底是个啥？跟我们普通人到底有什么关系？
就在五一长假之前，4月30日，我国***、国家发展**委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。
这通知的每个字你都认识，可连起来你就不一定看得懂啦。这生涩难懂的通知，实则影响深远。
今天我们来聊一聊，REITs到底是个啥？跟我们普通人到底有什么关系？
01REITs到底是个啥
REITs的读音是“瑞次”，听着像瑞幸的兄弟，但靠谱多了。
它的全称是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地产投资信托基金。
这次的公募REITs简单来说，就是一群投资者把钱凑到一起，交给一个基金经理，让他去投资不动产项目，然后赚到的钱大家分。
这次的试点呢，采用的是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构。
什么意思呢？举一个例子：
我修了一条高速公路，以后收过路费，但是初期投资太大，花了100个亿。
这时候我就可以把这个公路的所有权+未来的过路费打包做个资产证券化（ABS），然后把这个ABS做成基金，通过公募渠道卖给千千万万个散户。
这样，我就能抽出80个亿来（我自己至少得投20%不能跑）去修别的公路，而基金每年会把我收的高速费的90%作为分红。
所以，所谓的REITs，对我来说就是一种新的融资形式。而对散户来说，是一种新的投资品种。
而且我和散户的利益是一致的，项目运营得好，我们是双赢的。
其实在外国，REITs已经发展的很成熟了。尤其是美国，REITs规模已经超过万亿美元：
截至 2019 年底，全球 REITs 规模超 2 万亿美元，其中约 65%来自美国。
但我国因为体量太大、情况复杂、以稳为主，酝酿了十几年，到今天才算是正式开始公募试点了。咱们是第40个设立REITs 工具的国家/地区。
02REITs会进一步推高房价么？
因为中文名字叫作“房地产投资信托基金”，所以很多人对REITs是有误解的，认为这个东西是用来炒作房地产的工具，开发商可以借此大举募资抢地盖楼。
也有很多半懂不懂的大V拿房子举例子，说REITs就是房子一直涨，一个人买不起，大家就集资买房，享受房价上涨的收益。
好好的政策被解读成了组团炒房。
其实，REITs和炒房，半毛钱关系都没有。
仔细看一下这次的试点方案就知道，本次公募REITs优先支持的项目主要是新老基建。
通知提出，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
此外，通知还鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
这些跟炒房八竿子打不着：
你可能会想，现在的试点没有，不代表以后成熟了不会有房地产类的REITs啊？
这么想，是因为你不了解国际通行的REITs底层资产。
REITs几乎不投资开发类物业，而是投资已经能产生稳定现金流和固定收益的成熟不动产项目，比如酒店、办公、商业、基础设施等，与传统的居民住宅严格隔离。
想想我前面高速公路的例子，一定得有收过路费这种稳定现金流，才能发得出REITs产品来。
而且别忘了，和很多一毛不拔的上市公司不同，REITs90%的利润都是要拿来分红的。强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。
倒是有一类跟房子相关的REITs，就是底层资产是长租公寓的REITs。但同样，这样的项目也是聚焦于稳定的租金的。
而且，REITs打通了政策性住房（尤其是租赁住房）的退出渠道，这对房价其实反而有一定的抑制作用。
对于这点，肖钢是这么说的：“境外市场经验表明，推行REITs有助于降低不动产市场**波动性，不会助推住宅**非理性上涨。”
所以我说，REITs和炒高房价是不沾边的。
但是我们可以说REITs就跟房价没有一点关系了么？并不是的。这里面有条暗线，非常值得你注意：
“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持***新区、有条件的***经济技术开发区开展试点。”
看明白啥意思了么？
这些被政策优先支持的区域，大多数是经济发展良好的核心区域。也只有在这些区域，才能产生更多靠谱的、有稳定现金流的仓储、环保、酒店、购物中心项目。
要致富先修路，基建对经济的带动作用有目共睹。而这次REITs的推出，又会进一步扩大这些区域的发展优势。
这些区域发展好了，会对其他地区形成比较明显的虹吸效应，人才和资源都会进一步汇集到大城市圈。
在这种情况下，你猜哪个地方的房价会更有优势？
强者恒强，龙头会穿越，这跟炒股票是一样一样的道理。
所以，REITs的推出跟组团炒房没任何关系。但它对于城市竞争力来说，是一种助推，会进一步扩大核心城市的优势。
这才是REITs对房价的真正影响。看明白以后，买房可千万不要选错了城市。
03REITs有投资价值么？
之前我国的REITs一直是私募性质的，被称作类REITs，普通人是没法参与的。
这次的指引提出，公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购**，参与基础设施基金份额认购。
这意味着，个人终于可以直接投资公募REITs了！
相对私募，公募具备募集规模大、没有投资人数量上限、流动性好等优势，同时也丰富了投资者的投资品种和渠道。
它给个人投资者提供了一个机会，可以用很小的资金，参与优质大宗物业（如租赁公寓楼、商场、物流设施等）的投资，且这些物业都是由专业机构管理运营维护。
而且REITs还能定期分红。这对于那些投资后在生活上还有现金需求的投资者来说尤其适合。
当然，这个投资REITs的机会是不是个好机会，就得先看看收益和风险。
从资产配置的角度，REITs相比于其他大类资产（现金、股票、债券、外汇、金融衍生品、大宗商品等），具有固定性、耐久性、独特性、长期稀缺性的特点。
众所周知，股票是大类资产中长期收益率最高的品类之一。而从美国的长期经验来看，RIETs，尤其是权益类的RIETs，收益是要比股票还高的，超过了标普500、纳斯达克指数以及道琼斯工业指数：
而波动性相对是不算高的（图中蓝色柱），低于私募和部分股票：
从风险收益比来看，20年间公募REITs夏普比率为0.44，仅低于波动率很低的两类固收产品（美国广义债券、长期限债券），优于股票、其他固定收益产品、对冲基金等。
所以，根据老美几十年来的经验，REITs确实是个不错的投资品种，不光个人投资者喜欢，很多机构也把它作为资产配置的重要组成。
回到我国的REITs。这个投资品种，肯定是会有不错的投资价值的。
但是这次中行原油宝的事件也提醒我们，咱们的金融创新，从制度设计到从业者再到投资者，真的还差点意思。
在REITs基金上，我们在运营团队、金融设计、制度配套上，也确实还有不短的路需要小步快跑，逐步提升。
路漫漫其修远兮，我国REITs这个万亿级的市场，肯定是有风险的，但也必然有很多的投资机会蕴含其中。如果试点成熟了，你一定要做好分一杯羹的准备。
当前，以芯片为代表的信创产业逐步成为国家科技竞争力的重要标志。在国产CPU产业强势崛起的过程中，你首先想到的会是哪几企业？答案有很多，但“中科系”的提及率绝对很高。作为国家战略科技力量，“中科系”旗下
21世纪经济报道记者倪雨晴 圣何塞报道在硅谷源泉之一的圣何塞，英特尔CEO帕特·基辛格（Pat Gelsinger）正在带领英特尔加速奔跑。当地时间9月19日，2023英特尔on技术创新大会于美国加利
财联社9月19日讯（记者 唐植潇）近日有消息称，OPPO将会重启芯片业务，并且“有部分员工已经回流，加入到了车载业务之中”。记者就此事向OPPO方面进行核实，对方表示“不予置评”。特百惠（我国）数字与
600亿颗芯片！我国巨头正式宣布，美媒：**也没料到制裁这么快
我国芯片市场与美国依赖我国的集成电路市场一直以来都是一个巨大的市场，拥有庞大的需求和巨大的增长潜力。我国的电子消费市场一直在迅速增长，包括智能手机、电视、电脑和各种智能设备等，这些设备都需要高性能的芯
最新手机芯片天梯图：A17、华为麒麟9000S，排在什么位置？
近日，最火的两颗芯片分别是苹果的3nm芯片A17 Pro，虽然很多人吐槽它较上一代提升不明显，但论性能，可以碾压任何安卓芯片，甚至是领先2代的。另外一款芯片，则是华为麒麟9000S，当然，这颗芯片工艺
韩国芯片连续13个月暴跌，尹锡悦指责我国不采购，外媒：自食其果
据韩国媒体称，韩国的半导体出口额已经连续暴跌13个月了，比去年同比下降了28%左右。韩国政府急的焦头烂额。尹锡悦政府竟直接甩锅我国，话里话外都是指责，他认为韩国半导体卖不出竟是我国的原因，我国应该帮助
我国突破芯片瓶颈将影响全球秩序？美国很担心，指出我国关键弱点
我国在芯片半导体领域一直深受美国的**，通过贸易制裁的方式阻止高端芯片进入我国市场。这样的举措一度造成我国芯片领域发展断档，不过随着我国科技企业近几年的突破，目前我国已经在芯片制造方面取得了重大的成果
前几天，华为一声不响的上线了mate60系列，带着麒麟芯片9000s强势回归，吸引了全世界的目光。而华为麒麟芯片**背后，我们不该忘记这位老人—张汝京。我国半导体之父，为回**造芯片，被开除**户籍，
【有车以后 资讯】“未来汽车对传统汽车的颠覆性，使传统零部件体系的50%以上都面临重构。”12月16日，在全球智能汽车产业峰会(GIV2022)上，我国电动汽车百人会理事长陈清泰指出，智能汽车的价值链
投稿点这里汽车有多少个零件?其实这个问题并没有一个十分确切的标准答案...据估计，一般轿车约由1万多个不可拆解的**零部件组装而成。结构极其复杂的特制汽车，如F1赛车等，其**零部件的数量可达到2万个
全球最大的10家汽车零部件供应商 都是世界500强 无我国企业
【卡车之家 原创】美国《财富》**每年发布的世界500强排行榜，是以营业收入数据对全球企业作出排名的榜单。2017年“世界500强”榜单中，汽车制造商和零部件厂商共占据33席（除去大型工程车辆企业），
汽车零部件企业哪家强？除了博世**还有这些名字你一定耳熟能详
文：懂车帝原创 李德喆[懂车帝原创 行业]9月18日，由《我国汽车报》主办，罗兰贝格协办的2019汽车零部件“双百强”企业发布会在江苏南京举行。在两份榜单中，博世、**、电装位列2019全球汽车零部件
行业现状（Reference：产业运行 | 2021年汽车工业经济运行情况）中汽协预测：2022年我国汽车销量达到2700万辆，新能源销量超过550万辆（Reference：乘用车市场信息联席会）以乘
全球十大汽车零部件供应商，核心技术都被他们垄断，自主遗憾缺席
提到电影，我们会想到张艺谋、冯小刚，而很少会想到幕后的制作人；提起流行乐，我们会想到周杰伦、萧敬腾，而很少会想到背后的作词人。台前台后，一幕之别，知名度往往相差甚远。车界又何尝不是如此，知名车企我们都
来源：环球时报 【环球时报记者 倪浩 陶震 环球时报驻德国特约记者 青木】经过3年疫情后，全球最具影响力的通信展今年有望再现往日盛况。2月27日至3月2日，由全球移动通信**协会（GSMA）主办的20
近日华为、苹果争相推出手机卫星通信功能，成为一大亮点，不少手机厂商也将目光投到卫星通信。放眼未来，手机直连卫星的卫星通信服务将是大势所趋，也是6G时代的重要标志。华为以“北斗三号”为依托，率先把“卫星
国内企业在光通信产品的参数测试过程中，通常使用国外的先进测试设备。然而，这些测试仪器之间往往是孤立存在的，需要手动调试仪器并通过旋钮、按钮和人眼观察波形或数据。这不仅*作繁琐易出错，而且测试效率低下。
龙头20cm涨停，7天股价翻倍！一文看懂卫星通信前世今生及产业链
卫星通信概念股华力创通今日再度强势拉升，截至发稿，该股股价20cm涨停，7个交易日累计涨幅近113%，现报23.52元续刷阶段新高，总市值155.9亿元。消息上，有媒体从供应链获悉，Mate 60 P
工信部：目前我国尚不具备实现网络层面的移动通信号码归属地变更的条件
针对网友提出的“电话号码归属地更改”建议，工信部近日给出了官方回复。此前，有网友在人民网留言板向工信部留言称，“现在电话都是实名制，电话号绑定的***及一些主流的软件较多，更换号码后造成一系列问题
