“租售同权”无依据,如何做到相对公平?松江这个小区的停车方案又引新话题
“上海松江”微信公众号日前发布了《拟分类收费却再起争议,松江这个小区的停车难题该如何化解》一文(拟分类收费却再起争议,松江这个小区的停车难题该如何化解?),报道了新桥镇晨星东区将住户分为**户、二手房业主和租户三类,并按不同标准收取停车费一事。近日,记者从该小区获悉,停车管理方案已重新调整并开展了征询。
虽然对停车管理方案作了新调整,但部分租户还是不认同,他们认为租户也是居民,在停车管理事务上自己应该与业主“租售同权”,要一视同仁对待。
租户不认同停车单列
记者日前来到晨星东区看到,各楼道张贴着调整后的停车管理方案,向居民征询意见。全新的方案将小区住户分为业主和租户两类,小区业主每户首辆车免费,第二辆车每月收取100元停车费,租户每户第一、二辆车每月收取150元停车费。
对于新方案,新泾居民区爱支部**李锋解释道,不同于最初停车方案将**户和二手房购买者区分开来,此次所有业主均享同等待遇,而将租户单列,是因为考虑到小区内外来居住人口较多,所以想通过调整停车方案来调控停车资源,“小区现有940个车位,车辆保有量却有1100辆左右,需要在有限资源里先满足业主停车”。
对此,部分业主赞同了新方案,但触及切身利益的租户却提出了反对意见。租户王先生告诉记者:“我们家只有一辆车,有的业主家有两辆车,但他们的停车费却更低。”他认为,新方案只是损害了租户的利益,而达不到小区停车的正面管理目的。
王先生并不是个例,许多租户对新方案也都不认同,但因为没有表决权,新方案从设想到征询的全部过程,租户都无法参与其中。
推行“租售同权”难度大
面对小区停车管理这样的民生问题,是否可以给租户**表决权呢?租户口中的“租售同权”又是哪种权利?记者在调查中发现,在实际*作中,即便是租户体量较大的动迁小区,让租户参与到社区事务表决中来难度依然较高。
车墩镇华源社区现有1944户居民,其中981户是租户,租户体量较大,而在1374个车位中,租户就占了近五百个车位。华源居民区爱支部**吕明辉曾考虑过是否应该让租户加入到停车管理事务的表决中来,可一旦给予租户表决权,在实际*作中却避免不了出现新的公平问题。“我们排摸发现,有些租赁房屋里住着三户人家,可房东家却只有两三个人,表决票数上业主的数量可能远远低于租户。”吕明辉说。
此外,吕明辉还发现,小区内短租户较多,一栋房子内住户更换频率较快,很多短租户更倾向选择临时停车,“这部分短租户并不在乎自己拥有哪些小区事务管理权,所以,我觉得现阶段不适合给予租户表决权。”
另一方面,因为租户流动性较大,很难对社区产生情感依恋,因此也很少真正参与到社区事务管理中来。
基于这样的特性,租户在社区事务管理上也很难与业主同步。业主马女士表示,她曾经发现部分租户在垃圾分类、杜绝飞线充电等小事上比较“自我”:“一方面没有为社区公共事务出力,另一方面却在停车问题上要求同权,这岂不是一种变相优待吗?”
应优先保障业**益
对于停车管理事务,租户是否可以参与表决的问题,区房管局作了明确表示,目前在小区停车收费问题上没有“租售同权”的法律说法。
该局相关工作人员进一步解释道,小区停车收费调整属于小区自治问题,在流程、措施上不违背《民法典》的相关规定即可。根据《民法典》,小区停车收费调整事宜需要召开业主大会,表决通过后按照新的管理规约执行。而且,应优先保障业主的停车权益。
根据《民法典》第二百七十一条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可以看出,对于小区事务的参与权是基于业主身份而获得的,应当尊重业主作为房屋所有权人和共有部分共有人的社区自治权。
上海丰兆律师事务所律师杨逸飞表示,对于车位有限的小区,经业主大会决议对于业主和租户的停车**有所差异,程序和实体上并无问题。
物业管理专家黄友健分析表示,租户可享受对社区共有部分的使用权,但没有决策权。所谓“同权”,代表的是一种使用的权利而非决策权力。但对于车位充足的小区,如果在满足业主需要的基础上,可区别对待业主和租户的停车**,这样做虽然不够人性化,但不存在合法性的问题,这种情况下,可以根据车位使用情况进行适时调整**。
应尽量做到相对公平
目前,我区不少小区在处理停车管理事务上都遵循了《民法典》。但另一方面,社区管理者也认为,伴随着租户数量的增加,在优先保障业**利的基础上,设计方案时可以尽力增强事前的沟通,充分考虑租户的意见。
新桥镇华兴一村在考虑业主和租户双方权益的基础上,对整幢出租且无群租房的住户,可办理月停车三辆,费用为每月每辆车150元;混合出租(即业主+租户共住)且无群租房的住户,可办理月停车一辆,仅限房东,费用为每月每辆车150元,超出车辆均按照临停车辆收费。
此外,还有部分小区则采取阶梯式收费,以华源社区为例,不论业主还是租户,第一辆车每月100元,第二辆车每月150元。吕明辉表示,原住户和租户应该享受平等的权利和义务,未来,小区可能也会遇到原住户认为小区租户太多,导致小区停车资源被占用的情况,“那么,我们可以根据现有的停车位数量和停车需求,以房屋套数、面积等,制订每户办理停车数量的标准,允许小套房屋停车一辆,中套、大套房屋停车两辆,尽可能做到相对公平。”
记者在采访中发现,对于社区管理者而言,虽然目前租户对于社区事务没有表决权,但从社区管理角度来说,可以在调整停车方案前,做好宣传工作,引导居民正确地认识“租售同权”,同时,应该多倾听租户的声音,增强业主与租户之间的沟通。
文字:张立 戴冉
图片:戴冉
编辑:张友明 陆佳沈莉娜
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