“租售同权”无依据，如何做到相对公平？松江这个小区的停车方案又引新话题
“上海松江”微信公众号日前发布了《拟分类收费却再起争议，松江这个小区的停车难题该如何化解》一文（拟分类收费却再起争议，松江这个小区的停车难题该如何化解？），报道了新桥镇晨星东区将住户分为**户、二手房业主和租户三类，并按不同标准收取停车费一事。近日，记者从该小区获悉，停车管理方案已重新调整并开展了征询。
虽然对停车管理方案作了新调整，但部分租户还是不认同，他们认为租户也是居民，在停车管理事务上自己应该与业主“租售同权”，要一视同仁对待。
租户不认同停车单列
记者日前来到晨星东区看到，各楼道张贴着调整后的停车管理方案，向居民征询意见。全新的方案将小区住户分为业主和租户两类，小区业主每户首辆车免费，第二辆车每月收取100元停车费，租户每户第一、二辆车每月收取150元停车费。
对于新方案，新泾居民区爱支部**李锋解释道，不同于最初停车方案将**户和二手房购买者区分开来，此次所有业主均享同等待遇，而将租户单列，是因为考虑到小区内外来居住人口较多，所以想通过调整停车方案来调控停车资源，“小区现有940个车位，车辆保有量却有1100辆左右，需要在有限资源里先满足业主停车”。
对此，部分业主赞同了新方案，但触及切身利益的租户却提出了反对意见。租户王先生告诉记者：“我们家只有一辆车，有的业主家有两辆车，但他们的停车费却更低。”他认为，新方案只是损害了租户的利益，而达不到小区停车的正面管理目的。
王先生并不是个例，许多租户对新方案也都不认同，但因为没有表决权，新方案从设想到征询的全部过程，租户都无法参与其中。
推行“租售同权”难度大
面对小区停车管理这样的民生问题，是否可以给租户**表决权呢？租户口中的“租售同权”又是哪种权利？记者在调查中发现，在实际*作中，即便是租户体量较大的动迁小区，让租户参与到社区事务表决中来难度依然较高。
车墩镇华源社区现有1944户居民，其中981户是租户，租户体量较大，而在1374个车位中，租户就占了近五百个车位。华源居民区爱支部**吕明辉曾考虑过是否应该让租户加入到停车管理事务的表决中来，可一旦给予租户表决权，在实际*作中却避免不了出现新的公平问题。“我们排摸发现，有些租赁房屋里住着三户人家，可房东家却只有两三个人，表决票数上业主的数量可能远远低于租户。”吕明辉说。
此外，吕明辉还发现，小区内短租户较多，一栋房子内住户更换频率较快，很多短租户更倾向选择临时停车，“这部分短租户并不在乎自己拥有哪些小区事务管理权，所以，我觉得现阶段不适合给予租户表决权。”
另一方面，因为租户流动性较大，很难对社区产生情感依恋，因此也很少真正参与到社区事务管理中来。
基于这样的特性，租户在社区事务管理上也很难与业主同步。业主马女士表示，她曾经发现部分租户在垃圾分类、杜绝飞线充电等小事上比较“自我”：“一方面没有为社区公共事务出力，另一方面却在停车问题上要求同权，这岂不是一种变相优待吗？”
应优先保障业**益
对于停车管理事务，租户是否可以参与表决的问题，区房管局作了明确表示，目前在小区停车收费问题上没有“租售同权”的法律说法。
该局相关工作人员进一步解释道，小区停车收费调整属于小区自治问题，在流程、措施上不违背《民法典》的相关规定即可。根据《民法典》，小区停车收费调整事宜需要召开业主大会，表决通过后按照新的管理规约执行。而且，应优先保障业主的停车权益。
根据《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可以看出，对于小区事务的参与权是基于业主身份而获得的，应当尊重业主作为房屋所有权人和共有部分共有人的社区自治权。
上海丰兆律师事务所律师杨逸飞表示，对于车位有限的小区，经业主大会决议对于业主和租户的停车**有所差异，程序和实体上并无问题。
物业管理专家黄友健分析表示，租户可享受对社区共有部分的使用权，但没有决策权。所谓“同权”，代表的是一种使用的权利而非决策权力。但对于车位充足的小区，如果在满足业主需要的基础上，可区别对待业主和租户的停车**，这样做虽然不够人性化，但不存在合法性的问题，这种情况下，可以根据车位使用情况进行适时调整**。
应尽量做到相对公平
目前，我区不少小区在处理停车管理事务上都遵循了《民法典》。但另一方面，社区管理者也认为，伴随着租户数量的增加，在优先保障业**利的基础上，设计方案时可以尽力增强事前的沟通，充分考虑租户的意见。
新桥镇华兴一村在考虑业主和租户双方权益的基础上，对整幢出租且无群租房的住户，可办理月停车三辆，费用为每月每辆车150元；混合出租（即业主+租户共住）且无群租房的住户，可办理月停车一辆，仅限房东，费用为每月每辆车150元，超出车辆均按照临停车辆收费。
此外，还有部分小区则采取阶梯式收费，以华源社区为例，不论业主还是租户，第一辆车每月100元，第二辆车每月150元。吕明辉表示，原住户和租户应该享受平等的权利和义务，未来，小区可能也会遇到原住户认为小区租户太多，导致小区停车资源被占用的情况，“那么，我们可以根据现有的停车位数量和停车需求，以房屋套数、面积等，制订每户办理停车数量的标准，允许小套房屋停车一辆，中套、大套房屋停车两辆，尽可能做到相对公平。”
记者在采访中发现，对于社区管理者而言，虽然目前租户对于社区事务没有表决权，但从社区管理角度来说，可以在调整停车方案前，做好宣传工作，引导居民正确地认识“租售同权”，同时，应该多倾听租户的声音，增强业主与租户之间的沟通。
文字：张立 戴冉
图片：戴冉
编辑：张友明 陆佳沈莉娜
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